À Marseille, le business
des propriétaires cafistes

Enquête sur un véritable système mis à jour dans les quartiers pauvres de la ville pour enrichir les marchands de sommeil. Et au sein duquel la CAF tient, malgré elle, un rôle central.

Vautours de la misère

Editorial

par Frédéric Durand

Il y a des profiteurs de misère comme il y a des profiteurs de guerre. De ceux qui guettent la moindre défaillance humaine pour en tirer profit. À l’heure où le pragmatisme libéral est érigé en foi, ceux-là sont les nouveaux prophètes. Pendant que Marseille se débat avec le mal-logement, les marchands de sommeil sévissent à l’ombre de la précarité de leurs semblables dans les quartiers les plus paupérisés de la ville. Notre enquête révèle crûment cette scandaleuse réalité. Il ne s’agit plus ici de quelques individus isolés, sans foi ni loi et avides d’argent facile, mais d’un système, avec ses codes, ses slogans et ses petits secrets.


Louez des taudis aux pauvres,
la Caf paiera !


Investisseurs dépourvus de scrupules, achetez à bas prix, louez des taudis aux pauvres, la CAF paiera ! C’est du sûr et ça tombe tous les mois ! Voilà en substance le message de ces vautours de la misère.
Les coups de mentons politiques qui surviennent après les drames ne suffisent pas. Le renforcement de la loi non plus. Il faut maintenant traquer sur le terrain ces criminels en col blanc, mener des enquêtes, aller les chercher là où ils se trouvent. Un coup d’œil sur les annonces du site LeBoncoin permet déjà d’en démasquer beaucoup, alors comment expliquer qu’ils poursuivent impunément leur business indigne ? Dans notre ville, Marseille, encore sous le choc de la mort de huit de ses habitants qui ont péri sous les décombres de la rue d’Aubagne, le nauséabond trafic de ces marchands de sommeil est devenu, peut-être plus qu’ailleurs, insoutenable.

Logements de misère,
le business des « cafistes »

Dans les quartiers pauvres de Marseille, les cités de relégation sociale, des investisseurs « cafistes » s’enrichissent sur la captation des allocations logement de leurs locataires. Rentabilité et indignité maximales.

« Je ne l’ai jamais vu. Je sais juste qu’il habite à Martigues », explique Djamila, une de ces mères isolées devenues la proie des marchands de sommeil. Au Parc Corot, copropriété dégradée du 13e, d’où elle a été évacuée avec ses trois enfants pour l’insécurité du bâtiment A, elle payait 580 euros par mois. Son propriétaire touchait dans l’ombre 497 euros de ses allocations logement virées directement sur son compte. Au Parc Corot, 1 000 habitants, la CAF verse chaque année 1,2 million d’euros d’allocations logement. Un pactole pour nombre de marchands de sommeil qui la gangrènent. Une honte dans la seconde ville de France où 14 000 personnes n’ont pas de toit et 2 500 de plus ont été chassées de leur logement en péril.

Ci-dessus, naviguez sur cette carte des immeubles évacués à Marseille depuis le 5 novembre, date du drame de la rue d'Aubagne.

À Marseille, où 25 % de la population a des revenus inférieurs au seuil de pauvreté, 135 527 allocataires bénéficient d’une allocation logement soit près de 16 % des habitants (chiffre au 21 décembre 2018). La CAF est le sésame pour ces investisseurs locatifs, ces « cafistes » comme ils se dénomment parfois eux-mêmes et dont les profils varient. Derrière leurs SCI, des marchands de biens, des cadres dynamiques, des avocats, des médecins, des professeurs, des individus sans état d’âme qui prospèrent sur l’indignité, tous appâtés par le haut niveau de rentabilité de leur placement.

« Pour investir c’est très bien. La renta est très bonne ! »
Un agent immobilier qui affirme avoir vendu un appartement de 19m2 pour 25 000€ en une journée

La mention « CAF » est devenue un marqueur d’annonces sur le site du Boncoin. Un indicateur boursier, un label. Pour 25 000 euros, il est possible d’acquérir un studio, locataires compris, dans des quartiers paupérisés de Marseille. « La Villette. Très bon rapport locatif pour ce 19 m2 loué à 285 euros par mois net, intégralement payés par la CAF soit une rentabilité de 11,5 % assurée », énonce sans complexe l’annonce. Un coup de fil à l’agent immobilier. Trop tard. « En une journée, c’est parti ! Bon, c’est pas génial non plus hahaha ! C’est populaire La Villette. Faut y aller ! Mais pour investir c’est très bien. La renta est très bonne ! C’est ce qu’on demande dans ce secteur-là, donc c’est quelque chose qui part rapidement », se réjouit l’agent qui nous livre sa recette : « Vous le gardez le temps des locataires, vous le remettez un peu propre dedans et vous le relouez et puis voilà c’est des bons produits ça ! » Quand on lui demande qui vit dans le 19 m2 ? « Un petit jeune sympa avec sa copine et sa maman. 300 euros avec 285 euros de CAF. C’est ça qu’est bien ! 285 euros net de la CAF qui tombe par mois, donc on sait qu’il n’y a pas d’impayé. Quelquefois il vaut mieux ça que 600 ou 700 euros avec de mauvais locataires. Là, c’est la rentabilité assurée ! »
Deux clics plus loin, une agence écoule un lot de deux studios de 22m2 au 3e et au 10e étage de la résidence Gyptis à la Belle-de-Mai. « Oui, ils sont loués. Le premier à un maçon et sa femme, l’autre à un père et son fils. Vous connaissez le quartier ? C’est pas... C’est pas la grande classe... », hésite l’agent, « mais on est presque sur du 20 points de rentabilité. Oui, 20 % ! C’est loué 380 et 420 euros, donc en même pas quatre ans, c’est payé ! Si la copro est dégradée ? Heu, un peu ouais... »

« Vous avez 700 euros de CAF qui vont tomber chaque mois. Boum, boum ! »
Un agent immobilier selon lequel l'investissement est tellement rentable qu'il n'y a même pas besoin de visiter l'appartement

« Moi, je voulais acheter des petits studios pour ma retraite et on me propose de devenir marchand de sommeil », dénonce Christian, cadre choqué par ce qu’il a pu voir : « C’est très facile de rentrer dans ce système. Sur les Rosiers que je connais bien, un agent m’a dit : « Vous n’avez même pas à visiter l’appart, vous vous en foutez, vous passez devant le notaire, vous remplissez les papiers et vous avez 700 euros de CAF qui vont tomber chaque mois. Boum, boum ». C’est tout bénef même s’ils ne vous paient pas le complément de la CAF. » Son vendeur ne connaissait même pas le locataire en place. « Et il se foutait royalement de l’état de l’appart. »
Les Rosiers dans le 14e sont dans le top 5 des 21 copropriétés privées qui sombrent aujourd’hui. 35 000 euros le T3 de 60m2. 752 appartements sur 9 immeubles avec plus de 90 copropriétaires défaillants, une cité qui « cumule aujourd’hui de graves problèmes financiers, sociaux, sécuritaires et sanitaires au préjudice des personnes qui y vivent », alerte la députée Alexandra Louis (LREM). « Oui, oui on peut négocier », cède vite le vendeur qui avoue ne pas y avoir mis les pieds depuis un bail.

La députée des Bouches-du-Rhône Alexandra Louis (LREM) évoque les marchands de sommeil du Parc Corot lors d'une sékance en hémicycle de la loi ELAN en juin 2018

La députée des Bouches-du-Rhône Alexandra Louis (LREM) évoque les marchands de sommeil du Parc Corot lors d'une sékance en hémicycle de la loi ELAN en juin 2018

140 euros de charges mensuelles. Pas grave. « Un locataire s’en va, un autre rentre. Pour un investissement locatif, c’est recherché Les Rosiers. 550 euros par mois. Vous vous faites verser la CAF chez vous directement et les locataires ont une misère à vous donner, 80-100 euros. » « La vue est à couper le souffle, mais c’est pas pour ça que j’y habiterais quand même. C’est une population particulière. J’ai eu deux locataires sans compte en banque », badine d’un ton jovial et léger la propriétaire qui vend « pour s’installer en Polynésie. » « Le gros, c’est la CAF à 90 %. » Pour se faire payer le reliquat, il faut se déplacer. « C’est con de perdre 50 euros donc faut venir vérifier que votre locataire n’est pas parti sans vous le dire. »
« C’est pas la rue d’Aubagne. Il n’y a pas d’écroulement », minimise ce copropriétaire de la rue Edgar Quinet en péril grave et imminent et qui se fout pas mal du sort de son locataire, un père isolé en grande précarité évacué avec ses deux enfants. Il touchait directement 435 euros de la CAF sur le loyer de 640 euros.
L’immeuble aujourd’hui muré est une horreur. « Je ne suis pas un marchand de sommeil. Mon appartement était très bien, tout refait. Vous faites la fine bouche ! », peste le spéculateur avant de raccrocher.

Stéphane Peu, député de Seine-Saint-Denis (PCF) évoque le profil des marchands de sommeil, "délinquants en col blanc" lors d'une séance dans l'hémicyle sur la loi ELAN le 8 juin dernier

Stéphane Peu, député de Seine-Saint-Denis (PCF) évoque le profil des marchands de sommeil, "délinquants en col blanc" lors d'une séance dans l'hémicyle sur la loi ELAN le 8 juin dernier

Au Merlan dans le 14e, la résidence Le Campus est un bon placement pour ces investisseurs pas regardants sur les 18m2 de cette résidence qui n’a jamais trouvé sa vocation étudiante. « Je ne descendrai pas en dessous de 35 000. Il n’y a plus beaucoup d’étudiants, c’est que des familles de passage », explique le vendeur. Des foyers y vivent parfois à six avec extension sur le balcon. « C’est énorme comme opportunité pour les marchands de sommeil », confie un connaisseur. « Ils s’en foutent de le revendre même 20 000 euros. Il a été rentabilisé, plus qu’autofinancé. Aux Rosiers, certains en ont six ou sept lots. C’est plus des apparts, c’est des dortoirs. Ils mettent des lits gigognes dans les trois pièces avec les enfants au milieu. Ils ne pensent absolument pas aux personnes dedans. »

« Ah ben je comprends que c’est un bon investissement ! »
Une propriétaire qui refuse de négocier le prix de son appartement en vente, tant il est rentable

À deux pas du campus de Saint-Jérôme, un studio se vend pour 39 000 euros dans une « petite résidence calme et sécurisée ». « Non, ce n’est pas les étudiants qui louent. Vous savez, c’est des travailleurs qui n’ont pas trop de revenus qui se contentent d’un 20m2 », nous dit la propriétaire ciotadenne. « Ah ben, je comprends que c’est un bon investissement ! Je sais même pas pourquoi mon mari veut le vendre. Calculez, ça vous fait du 10 % de rentabilité. Si on le garde, on le remet en location et on va encore y gagner donc on a le temps et franchement, je ne négocie pas, je ne lâche pas l’affaire. » La circulaire du gouvernement cosignée en février par la garde des Sceaux et le ministre du Logement pour mieux organiser la lutte contre l’habitat indigne reconnaît combien « les copropriétés en difficulté sont les cibles favorites de marchands de sommeil. » Elle réclame la confiscation obligatoire des biens saisis et fait même le lien entre avoirs criminels et circuits de blanchiment.

David Coquille

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées, aux Rosiers et au Campus, au Merlan.

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées, aux Rosiers et au Campus, au Merlan.

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées, aux Rosiers et au Campus, au Merlan.

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées, aux Rosiers et au Campus, au Merlan.

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées, aux Rosiers et au Campus, au Merlan.

Sur le site du Boncoin, les annonces fleurissent pour des ventes à petit prix de logements dans des copropriétés privées dégradées, aux Rosiers et au Campus, au Merlan.

À Marseille, les taudis se vendent comme des petits pains

À Marseille, les taudis se vendent comme des petits pains

Aux Rosiers, les mots crus des nouveaux négriers

L’argumentaire décomplexé d’un agent immobilier au service des « cafistes », ces investisseurs âpres au gain et qui pourtant, selon lui, remplissent un « rôle important dans la chaîne du logement social ». L’éloge désinhibé et racisé des marchands de sommeil.

C’était un ensemble construit à la campagne entre 1954 et 1957 pour les ouvriers, les employés des grandes entreprises marseillaises, la Société des eaux, la Régie des transports, l’huilerie Unipol, la Compagnie de navigation mixte », se souvient l’architecte urbaniste Thierry Durousseau, spécialiste de l’histoire de l’urbanisme marseillais.

La Cité des Rosiers se trouve au sein du
territoire infra-communal Eglantines-Rosiers pour l'INSEE

La cité des Rosiers dans le 14e est aujourd’hui une des 21 copropriétés marseillaises les plus préoccupantes, classée en priorité 1. Les 9 barres et blocs dessinés concentrent de très graves difficultés urbaines, financières, bâtimentaire et sociales. 3 600 personnes dont 2 000 enfants dont beaucoup de la communauté comorienne, vivent en grande précarité dans 752 appartements. Avec pas loin d’un million d’euros de dettes et 91 procédures d’impayés de copropriétaires défaillants, la copropriété plonge. Les charges augmentent : 140 euros par mois. Les annonces sur Le Boncoin fleurissent, les marchands de sommeil se les arrachent, eux qui prospèrent sur les lieux de relégation sociale. Ils constituent leur patrimoine sur la captation des aides au logement.

35 000 euros pour un T3 de 60 m2. « Oui, oui, on peut négocier », cède vite le vendeur qui avoue ne pas y avoir mis les pieds depuis longtemps. « Bon, c’est pas très propre, les boîtes aux lettres sont un peu cassées. Y a des jeunes dans les couloirs, des travaux à prévoir. L’appart ? Heu, y a un peu des cochonneries dedans… », précise-t-il vite. « Pour un investissement locatif, Les Rosiers, c’est recherché. 550 euros par mois. Un locataire s’en va, un autre rentre. Vous vous faites verser la CAF chez vous directement et les locataires ont une misère à vous donner, 80-100 euros », argumente-t-il.

« Il faut partir du principe que ça va tomber tous les mois. »
Emilie*, agent immobilier, qui fait des versements de la CAF un argument de vente


« Faut venir voir c’est génial ! », entonne Émilie *, agent immobilier. « Après c’est sale quoi et pas en super bon état. Moi, la première fois que j’y suis allée, je me suis dit ah non c’est pas possible j’peux pas. C’est pas non plus marchand de sommeil hein, c’est le côté crade… C’est pas non plus la Busserine ou la Castellane, c’est pas une zone de non droit, mais je vais pas vous dire qu’il y n’a pas de deal, faut pas déconner non plus quoi (rires) », dégoupille en première approche la professionnelle qui a mandat pour deux lots : un T4 de 62 m2 en rez-de-chaussée du bâtiment G et un T3 de 48 m2 au 8e étage du B. Très vite, sans même aller voir, on peut conclure à 85 000 euros nets les deux avec 5 000 euros de com’. « Les gens en achètent plusieurs. Au bâtiment J, le propriétaire l’a vendu à contrecœur. Il avait besoin de liquidités. Il les avait achetés il y a trois ans à un copain qui en avait une dizaine. C’est hyper rentable. En 3 ans, ça lui a rapporté 15 000 euros net d’impôt. Mais c’est quand même un investissement particulier. C’est un environnement très populaire », prévient l’agent. « Faut voir sur place. Ou vous sentez le truc ou vous le sentez pas. Ben ouais y a vachement d’appels. »

Emilie*, agent immobilier sans scrupules, met en avant la précarité des locataires pour vendre un appartement. "Ils sont hyper réglo sur les loyers parce que s'ils sont virés ils perdent tout (...) C'est un bon business..."

Emilie*, agent immobilier sans scrupules, met en avant la précarité des locataires pour vendre un appartement. "Ils sont hyper réglo sur les loyers parce que s'ils sont virés ils perdent tout (...) C'est un bon business..."


Les mères isolées s’imposent dans le profil recherché des occupants. Le lot en rez-de-chaussée est loué depuis Noël à une mère seule avec six gamins pour 680 euros charges comprises. « Elle a 609 euros de la CAF virés directement sur le compte du propriétaire. Il lui reste 71 euros de sa poche. Elle a 2 000 euros qui lui tombe tous les mois de la CAF. Avec l’APL et les 6 gamins, le RSA et je sais pas quoi. » Pas de ratage dans cette logique ultralibérale, le client est captif. « Ils sont hyper réglo sur le loyer car s’ils sont foutus dehors, ils perdent tout, l’APL, le RSA, l’alloc pour les gosses, etc. L’enfant le plus vieux, il a 9 ans. » L’agent résume : « Donc, de une, ça tombe tout seul. De deux, elle va pas partir demain. C’est un bon business dans le sens où le risque d’impayé est quasiment nul. Et dès qu’il y en a un qui part parce qu’il a réussi à trouver un logement social, les gens se battent. C’est quasi l’hystérie pour avoir l’appart. »

« Ils ont une manière de vivre qui fait qu’ils cuisinent beaucoup, ils cuisinent gras, ils aèrent pas. »
Emilie*, agent immobilier qui peut percevoir jusqu'à 5000 € sur la vente d'un appartement dans une copropriété dégradée

« C’est beaucoup de communautés, ils se connaissent tous. » De là, le discours parfaitement rodé bascule dans l’argumentaire décomplexé du parfait marchand de sommeil, façon négrier. « En même temps, ces gens-là, y a pas assez de place en logements sociaux, et si y a pas des propriétaires qui se positionnent sur ce type d’investissement et qui acceptent la CAF et bien on sait pas où ils vont. Donc en fait, quelque part les investisseurs qu’on appelle un peu “cafistes”, ben ils ont un rôle super important dans la chaîne du logement quoi. C’est une réalité. Et en même temps, on ne peut pas repeindre et refaire la cuisine tous les deux mois, parce que eux, ils ont une manière de vivre qui fait qu’ils cuisinent beaucoup, ils cuisinent gras, ils aèrent pas. » L’agent sombre dans le discours colonialiste. « C’est juste pas leur manière de vivre et je dis ça de manière complètement objective. Et eux, ils sont contents ! Là où nous on se dit c’est pas terrible, ben eux, ça leur va, car leur priorité, c’est pas forcément d’avoir un intérieur super bien décoré, super beau. C’est leur manière d’investir un lieu. C’est pour ça qu’on n’est pas non plus dans un truc de marchand de sommeil. Le propriétaire, il n’est pas responsable de ça quoi. Lui, il a livré un truc clean avec une porte, des fenêtres, un radiateur. »
« Les Rosiers, une urgence sociale et humanitaire », écrit la député (LREM) Alexandra Louis dans un rapport qui souligne combien « de nombreux marchands de sommeil profitent de la situation en louant à des familles vulnérables ce type de logements sans entreprendre les travaux nécessaires. » Il est grand temps que l’État s’empare de la situation, et mette un terme à ces ventes qui introduisent toujours plus de marchands de sommeil dans ce qui est devenu un parc social de fait, investis par ces « cafistes » sans scrupule qui entraînent la copropriété vers un naufrage humanitaire.

David Coquille

* Le prénom est modifié

« Le créneau, c’est quand même des gens au RSA »

Mis en confiance, un couple de marchands de sommeil s’est livré sans retenue sur son juteux business de location garantie par la CAF. Treize chambrettes pour des « marginaux » triés sur le volet. Les services d’hygiène et de santé de la Ville qui sont passés il y a huit mois n’y auraient rien trouvé à redire. Parole de profiteurs .

Immeuble entier constitué de 13 petits studios de 10 m2 chacun loué 350 euros avec CAF payé directement », dit l’annonce du bâtiment coincé entre deux artères bruyantes à deux pas du conseil départemental.
On contacte la patronne, Clara *, 56 ans, en faisant mine d’être intéressé. « Avec 27 appartements, on s’en sort pas », dit-elle, d’autant qu’elle et son mari sont « six mois de l’année en Asie. » Acheté en 2006, ils vendent après 13 années d’exploitation leur immeuble qui cache un clapier à pauvres gens. 13 chambres. 6 au premier étage, 7 au second louées 400 euros par mois en comptant les charges. La plus petite fait 7,48 m2 ! Moins que le seuil de décence de 9 m² fixé par la loi. Une cage à poules avec deux locaux commerciaux. Ils prétendent conclure la vente à 980 000 euros.

« Ça crache mais il faut s’en occuper »
Clara*, propriétaire "cafiste" de 13 "studios" de 10m2 et moins

Quand nous les interrogeons sur leur clientèle, la réponse fuse : « Des marginaux qui ont la plupart le RSA et la CAF », dit Éric * le mari. « Le créneau, c’est quand même des gens qui sont SDF, euh pas SDF, mais au RSA ou qui travaillent au black », ajoute Clara. Un retraité aussi que nous croisons le lendemain et qui vit depuis 20 ans dans un 9 m². « On prend surtout des célibataires. Pas de gosses, pas d’animal. Peut-être un poisson rouge et encore... C’est une affaire qui vit bien. Ça tombe tout seul », assure l’époux qui nous montre les virements de la CAF sur l’application mobile de sa banque. « Ça crache, mais il faut s’en occuper », prévient l’épouse. Cracher, ça veut dire que l’affaire rapporte gras. Calcul fait, depuis l’achat en 2006 de l’ancien hôtel Bonaparte, les locations de chambre, en laissant de côté les deux baux commerciaux, ont pu leur rapporter près d’un million d’euros. « Ça marche pas mal. Aujourd’hui on est à 100 % de remplissage. Le locataire s’en va le soir, le lendemain j’en ai un. J’ai pas de problème à remplir. » La propriétaire de l’ancien hôtel louait 300 euros à la semaine ! « Moi, je peux pas, j’ai pas le temps », semble regretter Clara. L’époux nous fait la visite entre deux ouvriers qui repeignent une pièce aussitôt relouée. « La CAF nous donne 270 euros. Eux me donnent 80 euros de complément et 50 euros de charges », détaille la femme d’affaires. « Mais vous leur donnez des draps, après ils vont jamais les laver quoi... » C’est donc de fait un hôtel qui ne dit pas son nom. « Une SCI n’a pas le droit de faire du meublé donc c’est de l’équipé... », nuance la taulière. « Ils ont un lit. J’ai mis une plaque de cuisson, un frigo. Des fois, je leur donne un peu de vaisselle. » Lavabo, WC, cabine de douche, cases de rangement en hauteur « pour éviter d’occuper le sol. » Tout est compacté. « Après c’est petit, mais je peux pas pousser les murs » ou encore : « Oui c’est petit, mais mieux vaut un petit chez soi plutôt qu’être à la rue. Par contre dans l’annonce, je dis bien que c’est que pour une personne », continue notre interlocutrice pas gênée.
De fait, nous avons constaté que ces chambrettes sont parfois occupées par deux personnes avec l’argument qu’« on ne peut pas empêcher qu’ils amènent quelqu’un chez eux. »

Clara*, propriétaire qui trie la misère sur le volet

Clara*, propriétaire qui trie la misère sur le volet


« J’ai mis des clim’ réversibles il y a deux ans. Comme ça, ça crée un peu de décence et ça évite d’être dans les marchands de sommeil », sidère la femme, la conscience tranquille. « J’avais mis des sanitaires un peu joli, des abat-jour en papier, des jolies couettes, mais c’est pas le créneau. » Un fidèle homme à tout faire, qui a sa chambrette, « place » les nouveaux venus. La patronne lui donne « 150 euros par dossier et des baux d’avance » avant de filer en Thaïlande ou à Bali. « Normal. J’ai encore trouvé personne qui travaillait gratuitement. » Pour ceux qui n’auraient pas la CAF, elle a souscrit une assurance garantie loyer impayé à la MAIF (3 % du loyer annuel). « À l’entrée, je leur demande 5 chèques et la caution. Dans six mois, je leur restitue s’ils n’ont eu aucun problème de paiement. Car vous donnez les clés à une assistante sociale, elle vous met n’importe qui, des mecs avec des bracelets électroniques. » Elle a quand même trouvé avantage à accepter trois anciens détenus via une association.

Clara*, propriétaire qui n'a même pas conscience d'être elle-même une marchande de sommeil

Clara*, propriétaire qui n'a même pas conscience d'être elle-même une marchande de sommeil


Un locataire qui file sans préavis ? « Je rentre quelqu’un en même temps. Des fois je double les mois. » Et puis « tout n’est pas passé en comptabilité, y en a qui me paient en cash », dit la patronne qui gratte sur tout. Quand on lui demande si le service communal d’hygiène et de santé est déjà passé, elle opine. « Ils sont assez virulents, il y a tellement de vendeurs de sommeil... » D’expliquer : « Une locataire s’était plaint de punaises de lit il y a 8 mois. Elle a fait venir l’hygiène qui a dit que c’étaient dans les parties privatives. » Cool. Et si la Ville préemptait ? « Non, je leur ai déjà demandé. Ils sont tellement embêtés avec la rue d’Aubagne... »

David Coquille

* Les prénoms sont modifiés

"C'est tout un système
qu'il faut remettre à plat
"

Pour Alexandra Louis, députée de la 3e circonscription des Bouches-du-Rhône, comme pour Martine Castino, déléguée du personnel à la CAF et Martine Candel, secrétaire de l'UGICT-CGT, le système des cafistes n'est pas une fatalité. Réactions.

La première a rédigé un rapport sur le Parc Corot et a porté la problématique des marchands de sommeil à l'Assemblée Nationale. Les secondes représentent les salariés de la CAF 13 qui, bien malgré eux, sont au cœur d'un système quasi mafieux. Réactions.

Dans sa permanence de la rue Alphonse Daudet, la députée Alexandra Louis écoute sur son poste de travail les propos mis à jour dans cette enquête. À la fin du premier enregistrement, lorsque l'agent immobilier demande si elle se fait "bien comprendre", l'élue lâche un "trop bien oui" lourd de sens. Selon elle, tout ce que l'enquête dévoile est à l'oeuvre à Marseille depuis si longtemps que l'on a appris à faire avec. Pour que tout change, il faut, selon elle, "remettre tout le système à plat" et "faire appliquer la loi".

Avec ces personnes-là, il faut être aussi sévère qu'en matière de stupéfiants à Marseille. Quand on en sera à ce niveau-là, ce business-là va se limiter
Alexandra Louis, députée

Martine Castino et Martine Candel sont elles, confrontées à ce système au quotidien. Représentantes de l'UGICT-CGT à la CAF 13, elles rappellent tout de même que le fait de verser directement les aides au logement aux propriétaires était au départ destiné à faciliter l'accès au logement des personnes les plus vulnérables.

Ce qui les révolte, c'est la manière dont les propriétaires et professionnels de l'immobilier parlent des familles, de leur prétendue incapacité à gérer un logement quand eux-mêmes ne sont soumis qu'à une "déclaration " de décence.

C'est du déclaratif. Imaginez ce que le propriétaire va dire...
Martine Castino, secrétaire de l'UGICT-CGT

Selon un appel d'offre passé en octobre dernier, la CAF des Bouches-du-Rhône entend sous-traiter à l'avenir certaines visites de diagnostics concernant la décence des logements qu'elle finance.

Comme Alexandra Louis, la possibilité de s'appuyer sur des associations pour réaliser ces diagnostics apparaît à Martine Castino et Martine Candel comme une bonne chose, même si elles préféreraient bien évidemment que la CAF garde la main. Mais avec 23 000 postes déjà supprimés dans leur branche entre 2004 et 2017 et 12 000 autres voués à disparaître d'ici 2021, elles ne se font guère d'illusion.

Loin de taper sur les services de la Ville, elles estiment que ce sont ces réductions drastiques d'effectif, entre autres, qui amènent aujourd'hui à de tels dysfonctionnement.

Elles sont en revanche plus critiques sur les choix politiques de la ville. Les solutions existent et peuvent se résumer en deux formules : "permis de louer" et "construction de logements sociaux".

Enquête réalisée par David Coquille.
Version augmentée, vidéos, infographies, cartes et montages sonores réalisées par Paul Goiffon
lamarseillaise.fr
Avril 2019

"Pour un permis de louer et sans exception !"

Entretien avec Jean-Pierre Soureillat, directeur général de la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône.

La Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône ne reste pas les bras ballants face aux marchands de sommeil qui se livrent à un véritable « détournement des allocations ». Entretien avec son directeur général sur le travail de fond dans la lutte contre l’habitat indécent.

La Marseillaise : Les marchands de sommeil prospèrent en toute impunité sur la captation des allocations logement qui leur sont versées directement. Comment réagissez-vous à ce phénomène ?


Jean-Pierre Soureillat : Je suis scandalisé par ces comportements d’une indignité absolue. C’est tout simplement du commerce de chair humaine. Ce type de pratique attaque la Sécurité sociale et nous ressentons cela d’autant plus mal que ces gens s’en vantent. Ils exploitent sans honte une sorte de niche fiscale et revendiquent de piller l’institution.

Comment en est-on arrivé là ?

J-P S : Les marchands de sommeil prospèrent sur un marché de pénurie du parc social mais aussi sur la rupture du parcours résidentiel. Les classes modestes n’accèdent plus à la propriété et cela perturbe tout le système. Le parc privé devient un parc social de fait. C’est vrai à Marseille et ailleurs. On ne peut plus parler de contrat de bail tellement la relation est déséquilibrée, léonine. Bailleur et locataire maquillent les formulaires de demande d’allocations en cochant que le logement est décent.

Ce type de pratique met en cause la prestation même qui est vitale pour vos allocataires ?

J-P S : Tout à fait et je crains l’amalgame même si je sais que ce n’est pas l’intention de La Marseillaise. Nous avons 278 000 allocataires logement dans les Bouches-du-Rhône dont plus de 135 000 à Marseille. Chaque jour calendaire, nous distribuons 3 millions d’allocations logements dans le département, dont un million à Marseille. Ce sont des enjeux considérables de protection sociale que nous devons protéger. Aujourd’hui, on est arrivé à un détournement du tiers payant par les marchands de sommeil. Le tiers payant est une belle innovation de la loi Besson de mai 1990 qui vise à favoriser le logement des gens fragiles économiquement en faisant l’avance du loyer. Nous nous assurons du respect des conditions d’ouverture des droits : une occupation de bonne foi d’un logement qui doit être la résidence principale depuis au moins 8 mois ; un logement qui doit répondre aux critères de décence (eau chaude, surface minimale de 9m2, éclairage, ventilation, etc.). La non-décence, c’est le marche-pied avant l’insalubrité et l’indignité.

Quels moyens a mis la CAF dans la lutte contre l’habitat non décent voire indigne ?

J-P S : Notre rôle n’a rien de pénal. Nous cherchons à rétablir la décence du logement pour maintenir son occupation, pour ne pas rajouter la pénurie à la pénurie. La loi ALUR de mars 2017 nous a bien aidés avec le mécanisme de la consignation qui permet d’exiger des travaux en bloquant les allocations logement pendant 18 mois. Ces sommes réputées payées sont consignées, c’est-à-dire qu’on les reverse au bailleur si les travaux sont faits.

Combien de procédures à ce jour ?

J-P S : Pas assez, car l’exercice est compliqué. 96 consignations en 2015-2016. 61 en 2017. 51 en 2018. Et un redémarrage avec 22 au premier trimestre 2019. C’est restreint car la lutte contre la non-décence est un exercice compliqué, qui n’est pas dans l’immédiateté. Il faut d’abord un signalement de l’allocataire et c’est un vrai obstacle. Au final, on trouve rarement des marchands de sommeil, mais des propriétaires négligents ou en situation économique difficile.

Donc le système repose sur le signalement de la victime qui subit déjà la pression du marchand de sommeil et risque en plus de se retrouver à la rue ?

J-P S : C’est bien la difficulté, j’en ai conscience. Notre système d’information identifie les allocataires mais peu les propriétaires qu’on n’a pas en face de nous. Bien souvent ce sont des administrateurs de biens qui gèrent le logement. Aujourd’hui, ils ont l’obligation de faire une déclaration de soupçon. Sans signalement, pas de diagnostic, pas de consignation. Le système a ses limites.

Vos contrôleurs peuvent-ils faire des signalements ?

J-P S : Ce n’est pas leur mission de contrôler l’intérieur du logement. Nos 23 contrôleurs anti-fraudes vérifient l’accès au droit. Ils peuvent signaler la non-décence et on leur dit de le faire.

Vous avez pourtant des prestataires pour mener des diagnostics dans le cadre du plan de lutte contre l’habitat indécent…


J-P S : Oui, depuis 2007 nous contractons avec des opérateurs qui maîtrisent les techniques de l’habitat. Nous augmentons nos engagements en passant de 208 diagnostics l’an dernier sur des signalements transmis par la DDTM à un objectif de 680 pour 2019. Depuis le début de l’année, nous avons déjà lancé 109 diagnostics avec un groupement d’opérateurs (Compagnons Bâtisseurs, Façonéo, Citémétrie, Territoire & Habitat). Ils ont donné lieu à 51 consignations d’allocation sur des diagnostics antérieurs et 22 depuis 2019. Pour le reste, soit les diagnostics sont en cours, soit malheureusement les locataires ont déménagé. On a eu 31 levées de consignation pour travaux réalisés, que notre opérateur est allé vérifier et c’est la grande force de notre dispositif. C’est un travail de fond, sur un minimum de 18 mois. On est dans un traitement individuel et pas industriel car on suit des logements, des familles. Pour Marseille, on a conscience d’être en bas de la montagne.

Comment lever l’obstacle à la faiblesse des signalements ?

J-P S : Le permis de louer, et si je peux donner mon opinion, qu’il soit sans exception ! Gardanne l’a décidé. Il sera mis en œuvre à Noailles en septembre. Châteaurenard l’a lancé en avril et c’est très positif car il y a la volonté politique, y compris sur la réhabilitation du foncier. Sur 80 demandes de location, il n’y a eu que 2 refus motivés sur le centre-ville.

Les périls compliquent-ils votre tâche ? Déjà 300 immeubles évacués à Marseille...

J-P S : Nous avons aidé 144 familles sinistrées avec une aide exceptionnelle de 200 euros€ par personne. La fin du péril rétablit accès au logement, loyer et allocation logement mais pas la fin de la non-décence. Il y a des horreurs derrière les portes. Des réintégrations sont à notre avis un défi à la décence. Nous allons y donner suite.

Entretien réalisé par David Coquille